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有了一筆錢,我該不該盡早還完房貸?(上)

已更新:5月14日

執業過程中,有房產的客戶會詢問當有一筆錢後,要不要拿去繳房貸?


債務在心理上對許多人是一種負面感受,不過在財務上卻具有一定價值。就像是企業的財務結構中存在著資產、也存在著負債。許多企業會將債務當作一種工具,藉以取得流動性。


從個人財務上的觀點,也不建議提早清償房貸。 理由可歸於以下這句話:

如果相信自己的平均投資報酬,在相當期間內(譬如:超過5年)將超過債務稅後成本,則債務不僅不會破壞價值,反而會協助你累積可觀財富。 投資報酬超過債務成本的利差愈大,延續的期間越長,債務的價值愈可觀。 ──《舉債致富

認知決定債務可創造的價值


然而債務創造的價值到底有多驚人呢?該書舉例A和B兩種不同的例子。經適度調整,兩人共同條件為: ● 35歲買房、65歲退休。 ● 每月收入10萬元,生活支出約5.7萬、可儲蓄或投資金額1.5萬元。 ● 購屋1,000萬、貸款8成、期間30年、利率1.5%、每月本利攤還房貸約2.7萬元。 ● 房屋不增值,從不換屋。

一、兩人之間的差異在於對房貸的態度:

● A男選擇加速還款,連每月可存的1.5萬也拿來還,等於每月房貸支出4.2萬。 ● B男則照最低應繳2.7萬,至於每月1.5萬進行長期投報率預設5%的投資累積。

債務決策-1
設定兩人有共同的財務資源

債務決策-2
不同的債務決策帶來不同的結果

二、A男較B男提早約12年還完房貸

● A在約18年後(53歲時)將房貸全數清償,此時他開始將原本每月償還房貸的4.2萬,全數進行長期預設5%的投資。 ● B則是在30年後還完房貸。

三、兩人累積資產差了四百多萬

就資產累積的結果而言,兩人在退休前(64歲)除了都有一棟1,000萬的房子:

● A累積的資產有776萬。

● B則是1,177萬。

這夠他們兩人用多久呢?若維持同樣每月5.7萬的生活支出,A可以用13年,B則是24年。


結論:及早開始累積資產,盡量延後清償債務


  1. 是否還債取決於債務成本:清償債務獲取的報酬,相當於該債務的稅後成本(如優先償還信用卡循環利率10%)。

  2. 投資策略和報酬的把握:若長期投資的期望報酬高於債務稅後成本,債務就有價值。若低於債務稅後成本,就該考慮清償。

  3. 比較長期利差:在投資期間,沒有必要隨時隨地每月、每年或甚至每3~5年都想勝過債務成本。重點是平均而言或整段期間,是否有理由相信未來10年或20年的投資期望報酬高過債務成本。

  4. 複利滾存:A的可投資期間只有53歲至64歲,一筆最長的投資期間是13年、最短的1年不到。但決定報酬的把握程度,其中一個關鍵因素就是投資期間的長短。再來是投入本金佔最後總資產的比例,以A來說本金佔了73%,有超過一半是自己存的。B則是44%,意思是有超過一半的報酬是市場給的。

  5. 財務流動性:過程中,A所有的財務資源集中在房子,欠缺流動性,難以因應急需。B則保有一定的流動資產。

書中指出:人們急著想清償債務,所支付的代價可能是造成長期儲蓄的延誤,而這樣的心態,大幅增加了我們要達到長期儲蓄目標,所需要投入的金額。換言之,我們讓資金沒有充裕的時間可以複利成長。 簡單結論:及早開始累積資產,盡量延後清償債務。但關於債務,還須要留意哪些事項呢?請見下篇《有了一筆錢,我該不該盡早還完房貸?(下)》。

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