執業過程中，有房產的客戶會詢問當有一筆錢後，要不要拿去繳房貸？
債務在心理上對許多人是一種負面感受，不過在財務上卻具有一定價值。就像是企業的財務結構中存在著資產、也存在著負債。許多企業會將債務當作一種工具，藉以取得流動性。
從個人財務上的觀點，也不建議提早還房貸。理由可歸於以下這句話：
如果相信自己的平均投資報酬，在相當期間內（譬如：超過５年）將超過債務稅後成本，則債務不僅不會破壞價值，反而會協助你累積可觀財富。 投資報酬超過債務成本的利差愈大，延續的期間越長，債務的價值愈可觀。 ──《舉債致富》
認知決定債務可創造的價值
然而債務創造的價值到底有多驚人呢？該書舉例A和B兩種不同的例子。經適度調整，兩人共同條件為：
35歲買房、65歲退休。
每月收入10萬元，生活支出約5.7萬、可儲蓄或投資金額1.5萬元。
購屋1,000萬、貸款8成、期間30年、利率1.5%、每月本利攤還房貸約2.7萬元。
房屋不增值，從不換屋。
對於還房貸的態度，決定兩人財務結果
A男選擇加速還款，連每月可存的1.5萬也拿來還，等於每月房貸支出4.2萬。
B男則照最低應繳2.7萬，至於每月1.5萬進行長期投報率預設5%的投資累積。
加速還房貸，兩人還完房貸時間相差約12年
A在約18年後（53歲時）將房貸全數還完，此時他開始將原本每月償還房貸的4.2萬，全數進行長期預設5%的投資。
B則是在30年後還完房貸。
延後還房貸，兩人累積資產差了400多萬
就資產累積的結果而言，兩人在退休前（64歲）除了都有一棟1,000萬的房子：
A累積的資產有776萬。
B則是1,177萬。
這夠他們兩人用多久呢？若維持同樣每月5.7萬的生活支出，A可以用13年，B則是24年。
結論：及早開始累積資產，盡量延後還房貸
是否還房貸（其他貸款）取決於債務成本：清償債務獲取的報酬，相當於該債務的稅後成本（如優先償還信用卡循環利率10%）。
投資策略和報酬的把握：若長期投資的期望報酬高於債務稅後成本，債務就有價值。若低於債務稅後成本，就該考慮清償。
比較長期利差：在投資期間，沒有必要隨時隨地每月、每年或甚至每3~5年都想勝過債務成本。重點是平均而言或整段期間，是否有理由相信未來10年或20年的投資期望報酬高過債務成本。
複利滾存：A的可投資期間只有53歲至64歲，一筆最長的投資期間是13年、最短的1年不到。但決定報酬的把握程度，其中一個關鍵因素就是投資期間的長短。再來是投入本金佔最後總資產的比例，以A來說本金佔了73%，有超過一半是自己存的。B則是44%，意思是有超過一半的報酬是市場給的。
財務流動性：過程中，A所有的財務資源集中在房子，欠缺流動性，難以因應急需。B則保有一定的流動資產。
《舉債致富》一書中指出：人們急著想清償債務，所支付的代價可能是造成長期儲蓄的延誤，而這樣的心態，大幅增加了我們要達到長期儲蓄目標，所需要投入的金額。換言之，我們讓資金沒有充裕的時間可以複利成長。 簡單結論：及早開始累積資產，盡量延後清償房貸。但關於債務，還須要留意哪些事項呢？請見下篇《有了一筆錢，我該不該盡早還房貸？（下）》。
歡迎點擊以下了解更多：
Comments