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父母過世留下一間房,子女不動產繼承喬不攏該怎麼辦?

華人普遍持有「有土斯有財」的觀念,依照內政部 112 年統計,我國單獨持有住宅之自然人為 572.68 萬人,合計持有 707.35 萬宅;其中持有 1~3 房者計 564.58 萬人(占 98.59%),合計持有 663.37 萬宅(占 93.78%);持有 4 房以上者計 8.10 萬人(占 1.41%),合計持有 43.98 萬宅(占 6.22%),平均每人持有 5.43宅。


不動產除了自住需求外、同時也彰顯財富,但一代過去,不動產繼承與傳承總是最令人傷腦筋,也最容易引起家人與手足之間的糾紛。若未經妥善規劃,財富也可能是一枚未爆彈的引信。


傳道書2:18-19 我恨惡一切的勞碌,就是我在日光之下的勞碌,因為我得來的必留給我以後的人。那人是智慧是愚昧,誰能知道?他竟要管理我勞碌所得的,就是我在日光之下用智慧所得的。這也是虛空。

不動產繼承中常見的故事


王阿姨有小明、小華、小美 3 名子女,先生已離世。王阿姨過世時留下一筆土地,但三人對如何繼承分配意見不合。加上小明因為做生意急需資金,希望盡快出售自己應得的那一份,因此想盡快辦理不動產繼承登記,但小華、小美卻拒絕會同辦理,因此前來諮詢建議。


不動產繼承始於被繼承人死亡


關於繼承,可以按照以下步驟釐清:

  1. 判斷繼承人資格(民法第 1138 條)

  2. 釐清遺產權利義務(民法第 1148 條)

  3. 遺產稅申報&完稅(遺產及贈與贈稅法第 23 條)

  4. 視是否有遺囑(民法第 1165 條)

  5. 判斷應繼分、特留分(民法第 1223 條)

  6. 辦理繼承登記

不動產繼承
不動產繼承流程

依民法規定,被繼承人死亡時,繼承人即承受被繼承人財產上之一切權利、義務。因此王阿姨過世時,三名子女作為繼承人,立刻取得不動產的遺產所有權,並不以辦理登記為必要(民法第 1148 條)


但依民法第 759 條規定,因繼承而取得不動產物權者,應經登記,始得處分。因此小明若想要出售該不動產,則必須先辦理繼承登記。另外依遺產及贈與稅法第 8 條規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。關於遺產稅計算、申報等事項,可參考《一次了解遺產稅免稅額、扣除額和如何申報(2024年)》。


不動產繼承有多個繼承人時,須辦理公同共有或分別共有


不動產繼承有多數繼承人時,依照土地登記規則第 120 條第 1 項規定,可分為兩種:

  1. 公同共有登記:部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時,得由其中一人或數人為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地,申請為公同共有之登記。

  2. 分別共有登記:經繼承人全體同意者,得申請為分別共有之登記。


公同共有 vs 分別共有


「分別共有」的概念,依法律是:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人,得自由處分其應有部分。」。白話來說,一塊土地,每個人有明確的持分,因此自己可以決定賣出自己的那份持分,並不需其他共有人的同意。


然而「公同共有」並沒有持分的概念,而是全體繼承人一起共有。因此,如果要出售公同共有物,則需要全體共有人的同意才可以


「公同共有」是過渡狀態


實務上,通常是繼承人間對於繼承分配意見不合,遲遲不願辦理繼承作業。但為了避免因逾期辦理,而遭地政機關裁處罰鍰,因此才允許可以由繼承人中的其中一人去辦理公同共有繼承。


按照上述,因小明想辦理土地繼承登記,另兩人拒絕會同辦理,此時小明可以一人到地政機關辦理土地的公同共有繼承登記,而不須另兩人的簽名或蓋章。


共有土地之處分


如果是經過全體繼承人同意,將遺產土地申請登記為分別共有時,因為各繼承人皆取得土地 1/3 的應有部分,則小明當然可以自行處分他的應有部分,不需另外兩人的同意。


相反的,因繼承而登記為公同共有土地,要處分時,應該得到公同共有人全體之同意。因此如果小華及小美不同意出售土地,則小明是無法出售該土地。這時候,依照民法第 1164 條:「繼承人得隨時請求分割遺產。」,小明只能夠先請求分割土地,並於分割後,再行出售自己分得的土地部分。


協議分割或裁判分割


依照民法關於共有物分割的規定,小明、小華、小美三人可以協議決定土地的分割方式;若不能協議決定,則可以由任何一位共有人請求法院裁判分割。


不動產繼承的登記期限


要注意的是,依照土地法第 73-1 條規定,超過 1 年沒有辦理繼承登記的不動產,地政機關可以經過公告後,列冊管理。列冊管理 15 年後,仍未有聲請繼承登記的,地政機關可以將該不動產公開標售。標售所得的價款,繼承人得依法定應繼分領取。但如果超過 10 年仍然沒有繼承人申請提領價款時,就歸屬國庫。


不動產繼承的結論


總結上面所說,目前實務上辦理不動產繼承有三種:

  1. 分割繼承(可以依照繼承人的協議來登記、可單獨或分別共有)

  2. 應繼分繼承(各繼承人依照應繼分登記、屬於分別共有性質)

  3. 公同共有繼承(無明確持分、屬於公同共有性質)


以上 1、2 的情況都可以自由處分自己的應有部分,3 的情況則需要全體共有人同意始得處分,或者先辦理共有型態變更才可以進行處分。至於詳細的辦理流程、應備文件等,則可以參考財政部網站說明


 

若您對不動產繼承分配、遺產稅試算、申報完稅、繼承過戶等有相關疑問,歡迎預約諮詢,我將與您聯繫。


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